[질문] ‘갑’은 창고를 월세로 임차하여 물건을 보관하고 있는데 담배를 잘못 버린 부주의로 화재가 발생하여 창고건물이 전부 타버렸습니다.

임대인은 창고건물을 다시 짓는 비용과 남은 임대기간 1년 동안의 월세를 배상하라고 하는데 임대인의 요구가 정당한가요.

[답변] 임차인(갑)은 선량한 관리자의 주의를 다하여 임대차 목적물을 사용하고 임대차 종료시에 임대차 목적물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있는데 임차인의 부주의로 화재가 발생하여 건물을 원상회복하여 반환을 할 수 없게 되었으므로 이로 인한 손해를 배상할 책임이 있습니다.

‘갑’이 손해를 배상할 책임 범위와 관련하여 법원은(의정부지방법원 고양지원 2019. 1. 10. 선고 2018가단87640 판결) 임대인이 요구하는 건물 신축 비용에 대해 “임대차 목적물인 건물이 훼손된 경우에 그 수리가 불가능하다면 훼손 당시의 건물의 교환가치가 통상의 손해인바(대법원 1994. 10. 14. 선고 94다3964 판결 참조), 교환가치는 멸실 당시 건물에 관념적으로 체화된 가치로서 현실적으로 건물의 재축에 드는 비용과는 다른 개념이다. 즉, 교환가치는 멸실 당시 건물 자체에 대한 재산적 평가인 ‘시가’로서, 특별한 사정이 없는 한 시가를 넘어서서 현실적으로 건물의 재축에 드는 비용까지 손해액으로 인정하기는 어렵다”고 판단하였고, 남은 임대차기간 동안의 월세(임료)와 관련하여 “건물의 교환가치 상당의 손해배상액에는 멸실된 임대차목적물을 재축하여 다시 사용할 수 있게 된 때로부터의 장래의 사용가치는 포함되어 있다고 볼 수 있지만, 목적물 멸실 당시로부터 다시 사용할 수 있게 될 기간까지의 사용가치는 위 교환가치 상당의 손해배상액에 포함되어 있다고 볼 수 없고, 교환가치 상당의 손해배상액에 대한 지연손해금만으로는 위와 같은 사용이익에 관한 배상까지 이루어졌다고 볼 수도 없다. 따라서 임대차목적물의 멸실로 인하여 임대차목적물의 반환의무가 이행불능이 된 경우에 임대차목적물의 수리·복구 또는 재축 등에 필요한 상당한 기간 임대인이 이를 사용·수익할 수 없게 됨에 따른 사용이익 상당의 손해는 임대차목적물 반환의무 이행불능으로 인한 통상의 손해, 즉 휴업손해로서 그 교환가치와는 별도로 배상되어야 할 것이고, 해당 목적물을 임대하는 방법으로 사용·수익하고 있었다면 그 사용이익 상당의 손해액은 임대차목적물 멸실 당시의 차임 상당액을 기준으로 산정할 수 있다고 봄이 타당하다”고 판단하였습니다.

위 판결의 취지에 비추어 ‘갑’은 화재 당시 창고건물의 시가(다툼이 있으면 감정을 통해 시가산정) 상당의 손해와 창고를 재축하여 다시 사용하게 될 기간까지의 월세(월차임) 금액에 상당한 손해를 배상할 책임이 있으므로 임대인의 요구는 부당합니다.