[질문] ‘갑’은 2005년 1월 30일 을에게 임야를 1억 원에 매도하는 매매계약을 체결하고 계약금과 중도금으로 5,000만 원을 지급 받았으나 ‘을’이 2006년 1월 30일에 지급하기로 한 잔금을 지급하지 않아 소유권을 이전해 주지 않고 있습니다.

그런데 잔금 지급일로부터 거의 19년이 지난 지금에 와서 ‘을’은 잔금을 지급하겠다며 소유권을 이전해 달라고 합니다. ‘갑’은 임야의 토지가격이 많이 올라 소유권을 이전해 주고 싶지 않은데 ‘을’이 잔금을 지급하면 소유권을 이전해 주어야 하나요.

[답변] 부동산에 대한 매매대금채권과 소유권이전등기청구권은 동시이행의 관계에 있고 모두 채권에 해당합니다.

민법 제162조는 채권은 10년간 행사하지 아니하면 소멸시효가 완성되어 채권이 소멸하며, 소멸시효는 권리를 행사할 수 있는 때로부터 진행한다고 규정하고 있습니다. 따라서 부동산매매대금청구권과 소유권이전청구권은 지급기일로부터 10년의 소멸시효기간이 적용됩니다.

부동산에 대한 매매대금채권과 소유권이전등기청구권은 동시이행의 관계에 있기에 매수인이 잔금 지급기일까지 매도인에게 매매대금을 지급하지 않아 매도인이 동시이행의 항변권을 행사하여 매수인에게 소유권을 이전해 주지 않는 기간 동안에는 매도인의 매매대금채권의 소멸시효도 진행되지 않는 것으로 보아야 하는지, 반대로 매도인이 소유권이전등기에 필요한 서류를 주지 않아 잔금을 지급하지 않는 기간 동안 소유권이전등기청구원의 소멸시효도 진행되지 않는지 의문이 있을 수 있습니다.

이에 대해 법원은 “부동산에 대한 매매대금채권이 소유권이전등기청구권과 동시이행의 관계에 있다고 할지라도 매도인은 매매대금의 지급기일 이후 언제라도 그 대금의 지급을 청구할 수 있는 것이며, 다만 매수인은 매도인으로부터 그 이전등기에 관한 이행의 제공을 받기까지 그 지급을 거절할 수 있는데 지나지 아니하므로 매매대금 청구권은 그 지급기일 이후 시효의 진행에 걸리고, 이는 소유권이전등기청구권의 경우도 마찬가지라고 할 것이다“라고 판결하였습니다.(부산지방법원 동부지원 2023. 10. 17. 선고 2022가단111594 판결)

다만, 매수인이 부동산을 인도받아 점유하고 있는 경우, 매수인의 소유권이전등기청구권의 소멸시효에 관하여 대법원은 “소유권이전등기청구권은 채권적 청구권이므로 10년의 소멸시효에 걸리지만 매수인이 매매 목적물인 부동산을 인도받아 점유하고 있는 이상 매매대금의 지급 여부와는 관계없이 그 소멸시효가 진행되지 아니한다”라고 판시한 바 있습니다.(대법원 1991. 3. 22. 선고 90다9797 판결 참조)

이 사안의 경우 잔금 지급기일로부터 10년이 경과하였고 ‘을’이 임야를 인도받아 점유한 사실 없으므로 ‘을’의 소유권이전등기청구권은 시효로 소멸되었습니다. 따라서 ‘갑’이 ‘을’에게 소유권이전등기 절차를 이행할 의무는 없습니다.

강길복 변호사(평택 법무법인)