[질문] ‘갑’은 아파트를 ‘을’에게 보증금 1억 원으로 임대를 하였다가 계약기간이 끝나고도 보증금을 돌려주지 못하자 ‘을’이 아파트에 임차권등기를 하고 보증금반환청구소송을 제기하였습니다.

‘갑’은 임차권등기가 되어 있어 아파트를 임대하는데 어려움이 있자 대출을 받아 보증금을 반환해 주려고 합니다.

‘갑’은 ‘을’에게 임차권등기를 말소하면 보증금을 돌려주겠다고 하였더니 ‘을’은 보증금 외에 변호사비용 등을 요구하고 있는데 합의가 되지 않으면 어떻게 임차권등기를 말소할 수 있나요.

임대차 기간이 종료되었으나 보증금을 반환받지 못하고 이사하거나 주민등록을 전출하는 경우 주택임대차보호법에 따른 대항력(점유+전입)과 우선변제권을 잃게 되는 점을 보완하기 위하여 임차인 단독으로 법원에 임차권등기명령을 신청하고 그 명령에 따라 임차권등기를 할 수 있는데 이를 임차권등기명령제도라고 합니다.

임차권 등기명령은 임차인을 위한 제도이고 그 절차가 간단한데 임대인으로서는 임차권등기로 인해 아파트를 임대하거나 매도하는 데 어려움이 있습니다.

임대인과 임차인이 합의를 하여 임차인이 법원에 임차권등기명령 신청취하 및 집행해제신청서를 제출하면 1∼2주 이내에 등기가 말소되겠지만 합의가 되지 않는 경우 임대인은 반환할 보증금을 공탁소(법원 공탁계)에 변제공탁을 한 후 법원에 임차인을 상대로 임차권등기명령 취소신청을 하고 취소결정에 따라 임차권등기를 말소시킬 수 있습니다.

다만, 임대인의 임차권등기명령 취소신청에 대해 법원이 임차권등기명령을 유지할 필요성이 있는지 심리를 하게 되므로 임차권등기 말소에 수개월의 시간이 걸릴 수 있습니다.

한편, 법원은 주택임대차 보증금반환과 임차권등기 말소는 동시에 이행되어야 하는 것이 아니고 임대인의 임대차보증금의 반환 의무가 임차인의 임차권등기 말소의무보다 먼저 이행되어야 한다고 판결하였는바(대법원 2005. 6. 9. 선고 2005다4529 판결) ‘갑’은 ‘을’에게 임차권등기를 말소하여야만 보증금을 돌려주겠다고 요구할 수는 없습니다.

‘갑’은 ‘을’이 요구하는 금액과 임차권등기말소에 필요한 기간 등을 고려하여 협의 여부를 판단하고 을이 지나친 비용을 요구하여 협의가 되지 않을 상황이라면 보증금을 변제공탁한 후 임차권등기명령 취소신청을 통해 임차권등기를 말소할 수 있습니다.

강길복 변호사(평택 법무법인)