[질문] 임차인 ‘갑’은 임대인 ‘을’의 아파트를 보증금 1억 4,500만 원에 임차하여 거주하고 있다가 아파트를 매수하여 이사를 하기로 하고 2023. 4. 3. ‘을’에게 계약기간(2023. 5. 30.까지)이 끝나면 계약을 갱신하지 않겠다는 통지를 하였습니다.

통지 후 2023. 4. 5. ‘갑’은 아파트를 2억 7,500만 원에 매수하는 계약을 체결하고 계약금 2,000만 원과 중도금 4,000만 원을 지급하였습니다. 이후 ‘갑’은 ‘을’에게 매매계약체결사실과 계약기간 만료일까지 임대차보증금 반환이 이루어져야 잔금을 지급할 수 있음을 전화통화, 문자메시지로 알려주었으나 ‘을’로부터 다른 세입자가 나타나지 않아 보증금 반환이 어렵다는 답변을 듣고 이사를 포기하고 2024. 5. 24. 매매계약을 해제하면서 계약금 2,000만 원을 몰취 당하였습니다.

이러한 경우 갑은 임대인 을에게 몰취된 계약금 2,000만 원에 대해 손해배상을 청구할 수 있나요.

[답변] 위와 같은 사례에서 2024. 11. 7. 선고된 전주지방법원 2023가단31459호 판결은 “임차인의 임차목적물 명도의무와 임대인의 보증금 반환의무는 동시이행의 관계에 있다 하겠으므로, 임대인의 동시이행의 항변권을 소멸시키고 임대보증금 반환 지체책임을 인정하기 위해서는 임차인이 임대인에게 임차목적물의 명도의 이행제공을 하여야만 한다. 쌍무계약에 있어서 일방 당사자의 자기 채무에 관한 이행의 제공을 엄격하게 요구하면 오히려 불성실한 상대 당사자에게 구실을 주는 것이 될 수도 있으므로 일방 당사자가 하여야 할 제공의 정도는 그 시기와 구체적인 상황에 따라 신의성실의 원칙에 어긋나지 않게 합리적으로 정하여야 할 것이다”라고 하면서 “원고(갑)가 피고(을)에게 2023. 4. 3. 이후로 수차례에 걸쳐 이 사건 임대차계약 기간이 만료되면 갱신하지 않고 2023. 6. 7. 이사할 예정임을 통보하면서 임대차보증금 반환을 요구한 사실, 원고가 2023. 4. 5. 새로운 주거지에 관한 매매계약을 체결하였고 그 입주일이 2023. 6. 7.로 예정되어 있었던 사실, 원고는 이사를 전제로 한 이 사건 주택 관리비 정산 등 이사를 위한 구체적인 준비를 하지 않은 채 현재까지 이 사건 주택에서 거주하고 있는 사실이 인정되고, 위와 같은 사실관계에 원고가 그 무렵 이사서비스 업체와 이사계약도 체결하지도 않은 것으로 보이는 점, 원고가 2023. 5. 24. 매도인에게 잔금 지급하지 못할 상황이라고 설명하면서 이 사건 매매계약을 합의 해제하였으므로 2023. 5. 30. 무렵에는 이사하기 쉽지 않은 상황으로 보이는 점 등을 종합하여 보면, 위와 같은 원고의 행위는 이 사건 주택 인도의무의 이행제공을 준비한 정도에 불과한 것으로서 이를 넘어서 원고가 피고에게 이 사건 주택을 인도하거나 그 이행을 제공하였다고 보기는 어렵고 달리 이를 인정할 증거가 없다. 따라서 피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항변권을 상실하였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없고, 원고가 이 사건 주택에서 거주하고 있는바, 피고는 원고로부터 이 사건 주택을 인도받음과 동시에 임대차보증금 1억 4,500만 원을 원고에게 반환할 의무가 있을 뿐이므로 임대차보증금에 대한 지연손해금 주장은 이유 없고, 피고가 이 사건 임대차보증금반환의무에 관하여 동시이행항변권을 상실하였다고 볼 수 없어 이행지체에 빠졌다고 볼 수 없으므로, 피고의 임대차보증금 반환의무 이행지체로 인한 특별손해를 구하는 원고의 위 손해배상청구는 더 나아가 살필 필요 없이 이유가 없다”면서 원고(갑)의 금 2,000만 원에 대한 손해배상 청구를 인정하지 않았습니다.

위 판결은 임차인이 주택을 인도하거나 이행을 제공한 것으로 보기 어려워 임대인에게 이행지체의 채무불이행 책임을 물을 수 없으니 몰취된 계약금에 대한 손해배상책임도 청구할 수 없다는 것입니다.

따라서 임차인은 임대인이 현실적으로 보증금을 반환하는 것이 어려운 상황에서 이에 대처할 자금조달 계획 없이 매매계약을 체결하는 경우 위와 같은 추가 손해를 입을 수도 있습니다.

강길복 변호사(평택 법무법인)