[질문] 2020년 3월경 ‘갑’은 ‘을’에게 창고건물을 보증금 3,000만 원, 월세 100만 원에 임대하였습니다.

그런데 ‘을’이 3년 이상 월차임을 연체하여 2024년 4월경 ‘갑’은 임대차계약을 해지하면서 ‘을’을 상대로 건물명도 및 미지급 월차임을 청구하는 소송을 제기하자 ‘갑’은 소송 제기일 3년 이전에 발생한 월차임 채권은 소멸시효가 완성되어 지급할 채무가 없다고 주장합니다.

보증금이 있는데도 소멸시효가 완성되었다고 월차임을 보증금에서 공제할 수 없나요.

[답변] 월차임 지급채권은 민법 제163조 제1호가 정한 1년 이내의 기간으로 정한 금전의 지급을 목적으로 한 채권에 해당하여 일반 채권의 소멸시효 10년이 아니라 3년의 단기소멸시효가 적용되므로 월세지급기일로부터 3년이 경과하면 채권은 소멸됩니다.

다만 위 사안의 경우와 같이 임대차보증금이 있는 경우 대법원은 “임대차보증금은 차임의 미지급, 목적물의 멸실이나 훼손 등 임대차 관계에서 발생할 수 있는 임차인의 모든 채무를 담보하는 것이므로, 차임의 지급이 연체되면 장차 임대차 관계가 종료되었을 때 임대차보증금으로 충당될 것으로 생각하는 것이 당사자의 일반적인 의사이고, 임대차보증금의 액수가 차임에 비해 상당히 큰 금액인 경우가 많은 우리 사회의 실정에 비추어 보면, 차임 지급채무가 상당기간 연체되고 있음에도, 임대인이 임대차계약을 해지하지 아니하고 임차인도 연체차임에 대한 담보가 충분하다는 것에 의지하여 임대차 관계를 지속하는 경우에는, 임대인과 임차인 모두 차임채권이 소멸시효와 상관없이 임대차보증금에 의하여 담보되는 것으로 신뢰하고, 나아가 장차 임대차보증금에서 충당 공제되는 것을 용인하겠다는 묵시적 의사를 가지고 있는 것이 일반적이라고 할 수 있습니다.

따라서 임대차 존속 중 차임이 연체되고 있음에도 임대차보증금에서 연체차임을 충당하지 않고 있었던 임대인의 신뢰와 차임연체 상태에서 임대차 관계를 지속해 온 임차인의 묵시적 의사를 감안하면 연체차임은 민법 제495조(소멸시효 완성된 채권에 의한 상계)의 유추적용에 의하여 임대차보증금에서 공제할 수 있다”고 판결하였습니다.(대법원 2016. 11. 25. 선고 2016다211309 판결).

따라서 ‘갑’은 소송 제기일로부터 3년 이전에 발생된 미지급 월차임을 임대차보증금에서 공제할 수 있고 보증금이 월차임 30개월에 해당하는 금액임에 비추어 소멸시효가 완성되어 받지 못할 월차임은 없어 보입니다.

강길복 변호사(평택 법무법인)