1. 기준시가와 실지거래가액 두가지 계산을 해보고 세액이 적은 신고방법을 선택한다

2. 가능한 예정신고하고, 신고 전에 감면 내용은 반드시 확인한다. 양도소득세 신고는 양도일의 다음연도 5월에 하면 되지만 양도일 후 2개월의 말일까지 신고하면 예정신고세액공제 혜택을 준다. 또 신고 전에 반드시 양도소득세 감면자산에 해당하는지 여부를 꼼꼼히 확인하여 혹시라도 내지 않아도 되는 세금을 내는 경우가 없도록 한다. 만약 잘못 신고하였더라도 환급신청을 반드시 하도록 하고 규정된 감면 50% 또는 100%를 그냥 날리는 일이 없도록 해야 한다.

3. 1세대 1주택 3년미만 보유한 경우 비과세 혜택을 놓치지 말라.

4. 3년 이상 보유하지 않은 경우에도 혼인, 근무상 이전, 부모 봉양 등 비과세 되는 경우를 이용하라 다음과 같은 경우에는 3년 이상 보유하지 않아도 1세대 1주택인 경우에 비과세되므로 이러한 조건을 이용하면 양도소득세를 내지 않아도 된다. ① 임차일로부터 양도일까지 거주기간이 5년 이상인 건설임대주택인 경우 ② 공공사업용으로 양도되거나 수용된 경우(양도일 또는 수용일로부터 2년 이내 양도 포함) ③ 해외 이주1년 이상 국외 거주로 세대 전원이 출국하는 경우 ④ 고교 이상의 학교 취학, 근무상 형편, 1년 이상 장기치료를 위해 1년 이상 거주한 주택을 다른 시군으로 이주하면서 양도한 경우 이 경우에서 해외이주나수용과 같은 경우는 일반적으로 발생하는 내용이 아니므로 ?의 원인을 증명하여 살던 주택을 양도하는 경우에는 양도소득세를 줄일 수 있다.

5. 옛날부터 소유하던 땅이 최근에 개발되어 지가가 대폭 오른 경우 장기적인 전략을 필요로 한다. 토지에 대해서는 조상 때부터 보유하고 있었더라도 의제 취득일 1985년 1월 1일을 취득일자로 보고 양도소득세를 계산한다. 1985년 1월 1일 토지 기준시가와 현재 기준시가가 큰 차이가 있는 경우 양도소득세는 정말 만만치 않은 금액이 된다. 이런 경우에는 분할하여 매각하는 방법, 배우자 증여를 이용하는 방법 등 다양한 방법을 강구하여 장기적으로 양도소득세를 줄이는 방법을 모색하여야 한다. 

6. 연말에 매도할 건은 연초에 분할하여 양도할 수 있는 경우 연도를 달리하여 양도한다. 양도소득세는 법에서 정한 양도자산은 1년 동안 합산하여 양도소득세를 계산하므로 양도자산이 많아지는 경우 세율이 높은 누진세율을 적용받게 된다. 그러므로 올해에는 양도소득금액이 많고 내년에는 양도할 계획이 없다면 올해 12월 양도 계약은 잔금을 내년으로 미루게 되면 양도소득세율도 낮은 세율을 적용받을 뿐만 아니라, 양도소득기본공제 250만원도 추가로 공제받게 되므로 유리하다.

7. 장기보유특별공제를 충분히 활용할 수 있도록 매도시기를 결정하라

등기한 토지와 건물을 3년 이상 보유한 경우에 양도차익의 10%, 5년 이상 보유한 경우에15%, 10년 이상인 경우에는 30%의 공제를 해준다. 양도일자(잔금일자)를 결정할 때 공제율이 달라지는 3년과 5년 그리고 10년에 주목하여 잔금 계약을 하도록 하자. 

8. 결손(양도차손)이 생긴 양도자산이 있는 경우에 다른 양도자산과 함께 양도한다. 

9. 매년 4월 30일과 6월 29일과 12월 31일은 특별한 날이므로 이 날을 주의하라 매년 4월 30일에는 전국아파트의 기준시가가 고시되는 날이고 6월 30일에는 전국의 모든 토지에 대하여 개별공시지가가 새로 고시되는 날이다. 또 매년 1월 1일에는 개정세법이 발효되어 새로운 방법(일반적으로 경기상승시 높은 세율, 높은 기준금액)에 따라서 세액을 계산해야 한다. 그러므로 경기상승 국면에 있다면 토지 매매계약의 잔금일자를 7월로 하기 보다는 6월 29일까지 완료시키는 것이 ㎡당 개별공시지가 상승분을 계산에서 제외시키는 효과가 있고, 건물의 경우에 1월의 잔금일자를 12월 31일 이내로 당기는 것이 신축가격기준액 등의 상승을 반영되지 않도록 하므로 유리하다. 반대로 경기가 하락하는 국면에 있다면 잔금일자를 늦추어서 새로운 고시일 이후에 양도되도록 조정하면 양도가액이 줄어들게 되어 상대적으로 유리하게 된다. 참고로 2004년 개정에서는 신축가격기준액 등이 상승하지 않았으므로 2003년 양도가액과 2004년 양도가액의 차이가 거의 없다.

10. 용도에 주목하라 건물의 양도소득세를 계산할 때는 건물신축가격기준액구조지수용도지수위치지수잔가율연면적(㎡)의 계산구조에 의하여 양도취득 기준시가를 산정한다. 양도소득세가 줄어들기 위해서는 이 계산구조에 포함되는 구성요소들이 가능한 작아져야 양도가액이 낮아지고 세액이 줄어들 것이다. 구성요소 중에서 작아질 가능성이 있는 것은 무엇일까? ① 건물신축가격기준액은 2001년에 400,000원 2002년에 420,000원 그리고 2003년에 460,000원으로 정해져 있다. 연도별로 일정금액이 정해져 있으므로 납세자의 편의대로 줄일 수는 없는 것이다. ② 구조지수는 건축법에 규정된 건물의 구조에 따라 결정된다. 철근콘크리트 건물을 시멘트벽돌조라고 납세자의 편의대로 바꿀 수 없을 것이고, 세액에 차이를 가져올 수는 없다. ③ 위치지수는 부속토지의 개별공시지가에 따라 결정된다. 개별공시지가도 마음대로 줄일 수 있는 것이 아니다. ④ 잔가율도 건물 구조와 신축연도에 따라 결정되므로 변할 수 없는 것이다. 그렇다면 용도는 어떤가? 건물의 용도분류는 건축법시행령 “별표1”의 용도별 건축물의 종류에 따르고, 건축물관리대장 또는 등기부등본 등 공부상에 기재된 용도에 의한다. 그런데 중요한 사실은 사실상의 용도와 공부상의 용도가 다른 경우에는 사실상의 용도에 따른다는 사실이다.

건축물대장에는 단독주택(용도지수 100)으로 규정되어 있으나 사실은 식당(용도지수 90)으로 이용되는 면적이 있거나 점포(용도지수 90)로 이용하고 있는 면적이 있다면 양도당시의 사실상 용도가 달라져서 용도지수 감소로 인해 양도가액이 줄어들게 된다. 그러면 양도차익, 납부세액은 차례로 줄어들어 절세효과를 낼 수 있다.