주택을 2개 이상을 가지고 있는 사람들은 대부분이 한 채는 본인이 거주하고 나머지 주택은 임대를 하고 있을 것이다. 주택을 임대하는 경우에 어떻게 하면 소득세를 절세할 수 있을지 살펴보기로 한다.

주택을 임대하는 경우에 소득세 절약 방법

주택을 임대하고 임대료를 받는다면 부가가치세는 내지 않지만 원칙적으로 소득세를 내야한다. 그러나 서민주거생활의 안정을 위하여 일정한 경우에만 소득세를 물리고 있다. 예전에는 과세대상이 복잡하였지만 2004 년 1월 1일 이후부터는 3채 이상의 주택에 대해서만 과세를 하도록 간편하게 개정되었다. 소득세법에서는 고가주택이 아닌 2개 이하의 주택을 소유하는 자의 주택임대소득에 대하여는 소득세를 비과세하도록 규정 하고 있어 3채 이상의 주택을 소유하고 임대하고 있는 경우는 모두 과세를 하고 있는 것이다.

예를 들면, 고가주택에 해당하는 주택을 본인이 거주하고 고가주택이 아닌 다른 주택을 임대하고 얻는 소득에 대하여는 소득세를 비과세한다. 또 고가주택이 아닌 2 주택을 소유하는 자가 2 주택 모두를 타인에게 임대하고 본인은 다른 주택을 임차하여 사는 경우에도 소득세를 비과세한다.

고가주택의 임대소득은 당해 고가주택의 소재지, 당해 고가주택 외에 다른 주택을 보유하고 있는지의 여부와 보유주택의 수 등을 묻지 아니하고 어떤 경우에도 소득세를 과세한다. 그래서 농어촌지역에 1개의 고가주택만을 소유하면서 그 고가주택을 임대하는 경우에도 소득세를 과세하는 것이다. 여기서 고가주택이라 함은 과세기간 종료일 또는 당해 주택의 양도일 현재 기준시가가 6 억원을 초과하는 주택을 말한다.

주택수의 계산의 방법 및 절세방법

▶ 다가구주택은 1개의 주택으로 보고 다세대 주택과 같이 구분 등기된 경우에는 각각을 1 개의 주택으로 계산한다. 그래서 본인이 4층에 거주하면서 1층은 상가 2, 3층은 주택으로 임대하는 경우라도 고급주택에 해당하지 않는다면 비과세 되는 것이다.

▶ 공동소유의 주택은 지분이 가장 큰 자의 소유로 계산하고 지분이 가장 큰 자가 2 인 이상인 경우에는 각각의 소유로 계산한다. 다만, 지분이 가장 큰 자가 2 인 이상인 경우로서 그들이 합의하여 그들 중 1인을 당해 주택의 임대수입의 귀속자로 정한 경우에는 그의 소유로 계산한다. 그러므로 주택임대수입의 귀속자를 정하여 신고하는 것이 절세를 하는 방법일 수도 있다.

▶ 임차 또는 전세 받은 주택을 전대하거나 전전세하는 경우에는 당해 임차 또는 전세 받은 주택을 임차인 또는 전세 받은 자의 주택으로 계산한다. 그러므로 임차인이 전대나 전전세하는 것은 주의를 요한다 .

▶ 본인과 배우자가 각각 주택을 소유하는 경우에는 이를 합산 하여 계산한다. 그러나 소득금액을 계산함에 있어서는 부부가 합산하지 않고 각각의 소득세를 계산하여 내게 되므로 주택임대소득이 발생한다면 임대소득을 제외한 다른 소득이 적은 쪽에서 임대소득을 신고하도록 부동산의 소유권을 변경하고 신고한다면 소득세부담은 적어질 것이다. 그러므로 다른 세금의 부담에 대해서는 별개로 생각하여야 한다.

마무리

주택임대소득의 과세방법은 전세금 또는 보증금에 대해서는 과세하지 않으며 월세수입에 대하여만 과세한다. 그래서 월세의 연간합계액에서 주택의 유지보수를 위하여 들어간 비용을 공제하고 남은 것이 소득이 되어 세금을 계산한다. 들어간 비용을 알 수 없어 장부에 기장하지 않고 신고한다면 정부에서 정한 기준경비율에 의한 방법으로 추계하여 신고할 수밖에 없다. 장부에 의한 신고가 유리한지는 전문가와 상의하는 것이 좋을 것이다